전세보증금 반환보증, 떼이지 않으려면

전세는 보증금이 커서 «집주인이 못 돌려주면» 큰돈을 잃습니다. 전세보증금 반환보증에 가입하면 그럴 때 보증기관이 대신 돌려줍니다. 무엇인지, 어디서 가입하는지, 가입 전에 뭘 확인할지 정리했습니다. 보증료·한도 같은 숫자는 자주 바뀌니 공식에서 확인하세요.

1. 반환보증이란?

계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 세입자에게 먼저 돌려주고 나중에 집주인에게 청구하는 보증입니다. 전세사기·깡통전세(시세보다 보증금이 높아 집을 팔아도 보증금을 못 빼는 경우)로 보증금을 떼일 위험을 크게 줄여 줍니다.

2. 누가 해주나 — 세 기관

• HUG 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증
  가장 널리 쓰이는 반환보증. 대상 주택·보증금 한도 조건이 있습니다.
• HF 한국주택금융공사 — 전세지킴보증
  전세자금대출과 연계해 가입하는 경우가 많습니다.
• SGI 서울보증보험 — 전세금보장신용보험
  보증 한도가 큰 편입니다(민간 보증).

세 기관은 대상 주택·보증금 한도·보증료가 조금씩 다릅니다. 내 집·보증금이 어디에 되는지, 얼마인지는 각 기관 공식 사이트에서 확인하세요.

3. 언제·어떻게 가입하나

보통 전세 계약을 하고 입주(전입신고·확정일자) 후에 가입합니다. 가입 가능 시점과 대상 주택·보증금 한도가 정해져 있으니, 계약 전에 «이 집이 반환보증이 되는지»를 미리 확인하는 게 안전합니다. 전세자금대출을 받는다면 대출과 연계된 보증(HF 전세지킴보증 등)으로 함께 가입하기도 합니다. 청년·신혼 등 일부는 보증료를 지원받을 수 있습니다.

4. 보증보다 «예방»이 먼저

반환보증은 마지막 안전장치입니다. 그 전에 다음을 확인하면 위험 자체를 줄일 수 있습니다.

• 등기부등본의 근저당(빚) — 집에 잡힌 대출이 크면 위험합니다.
• 시세 대비 보증금 — 시세보다 보증금이 지나치게 높은 «깡통» 물건은 피합니다.
• 전입신고·확정일자 — 입주 즉시 갖춰 대항력·우선변제권을 확보합니다.
• 집주인·건물 관계 — 실소유자 확인, 세금 체납·다가구 선순위 보증금도 살핍니다.

이 확인들을 계약 순서대로 정리한 전세사기·깡통전세 예방 실전을 함께 보세요.

자주 묻는 질문

이어서 볼 것

• 전세사기·깡통전세 예방 실전 — 계약 전에 위험 자체를 줄이는 순서
• 전세·월세 보증금 대출 한눈에 — 목돈이 부족할 때
• 보증금 월세 환산 — 보증금과 월세를 같은 기준으로 비교
• 전세대출로 전셋집 구하기 — 방법과 순서
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