전세사기·깡통전세, 계약 전에 막는 법
전세는 보증금이 커서 한 번 떼이면 회복이 어렵습니다. 반환보증은 마지막 안전장치일 뿐, 진짜 방어는 «계약 전» 확인이에요. 깡통전세인지 가려내고, 등기부등본으로 집에 잡힌 빚을 보고, 집주인·건물의 위험 신호를 살피고, 계약서에 특약을 넣고, 입주하면 바로 전입신고·확정일자를 받는 것 — 이 순서대로 하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이 글은 참고 자료이며, 큰 금액 계약은 공인중개사·전문가와 함께 확인하세요.
1. 깡통전세부터 가려낸다
깡통전세는 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 집입니다. 판단 기준은 두 가지예요.
- 전세가율 — 매매 시세 대비 전세보증금 비율. 이 비율이 높을수록(대략 80%를 넘으면) 시세가 조금만 떨어져도 보증금이 집값을 넘겨 위험합니다. 특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라·다세대는 «분양가»가 아니라 실제 거래·감정 시세로 봐야 합니다.
- 근저당 + 보증금 — 집에 잡힌 대출(근저당)과 내 보증금을 더한 값이 집값에 가까우면, 경매 시 은행이 먼저 가져가고 내 보증금이 남지 않을 수 있습니다.
시세는 국토교통부 실거래가로 확인합니다. 내 동네 원룸 월세·보증금 감은 이 사이트의 동네 시세에서도 볼 수 있어요(전세 시세는 실거래가 공개시스템에서 별도로 확인).
2. 계약 전, «등기부등본»부터 뗀다
등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집의 «신분증»입니다. 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있어요. 여기서 볼 것:
- 소유자 — 등기부의 소유자와 «계약서에 도장 찍는 사람»이 같은지. 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인합니다.
- 근저당권 — 집에 잡힌 대출. «채권최고액»이 크면 위험 신호. 잔금 때 이 대출을 갚는 조건이면 특약과 영수증으로 확인합니다.
- 선순위 권리 — 전세권·가압류·압류·경매개시가 있으면 매우 위험. 원칙적으로 피합니다.
- 신탁등기 — 소유권이 신탁회사에 있으면, 집주인이 아니라 신탁회사·우선수익자의 동의가 있어야 유효한 계약이 됩니다. 신탁원부까지 확인해야 해요.
계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 일이 실제로 있습니다. 계약서 쓰는 날, 그리고 잔금·입주하는 날 각각 등기부를 다시 떼어 바뀐 게 없는지 확인하세요. 잔금은 등기부가 깨끗한 걸 확인한 뒤에 치릅니다.
3. 집주인·건물의 위험 신호
- 세금 체납 — 집주인이 세금을 체납하면 그 집이 압류·공매로 넘어갈 수 있고, 세금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 임대인 «미납 국세·지방세 열람»을 요청할 수 있으니 계약 전 확인하세요.
- 다가구주택의 «선순위 보증금» — 한 건물에 여러 세대가 사는 다가구는, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 중요합니다. 그 합이 크면 경매 시 내 순위가 밀립니다. «전입세대 열람»·«확정일자 부여현황»으로 확인합니다.
- 시세보다 싼 «미끼» 매물·과한 재촉 — 시세보다 유난히 싸거나 «오늘 계약 안 하면 나간다»며 재촉하면 의심합니다.
- «바지 집주인»·명의 신탁 — 실소유자가 따로 있고 명의만 빌린 경우가 있습니다. 소유자·계약자·대금 받는 계좌가 일치하는지 봅니다.
4. 계약서에 «특약»을 넣는다
구두 약속은 힘이 약합니다. 아래 취지의 특약을 계약서에 넣을 수 있는지 협의하세요.
- 선순위 권리 없음 확인 — «잔금일까지 등기부상 근저당 등 선순위 권리를 설정하지 않는다.»
- 대출 상환 조건 — 잔금으로 기존 대출을 갚기로 했다면 «잔금일에 근저당을 말소한다»는 취지.
- 반환보증 가입 가능 조건 — «전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다»는 취지를 협의.
- 전입신고·확정일자 방해 금지 — 입주 후 전입신고를 막지 않는다는 확인.
5. 입주하면 바로 — 전입신고 + 확정일자
이사한 날 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이 둘이 보증금을 지키는 법적 힘입니다.
- 전입신고 → 대항력 — 집이 남에게 넘어가도 «나 여기 산다»고 주장할 수 있는 힘. 전입신고 «다음 날»부터 효력이 생깁니다.
- 확정일자 → 우선변제권 — 경매 시 순위에 따라 보증금을 돌려받을 권리. 주민센터·인터넷등기소·정부24에서 받습니다.
- 마지막에 반환보증 — 그 위에 전세보증금 반환보증까지 가입하면, 집주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려줍니다.
근거: 「주택임대차보호법」의 대항력·우선변제권 규정 · 확정일자 제도
확인처: 인터넷등기소·정부24·주민센터 · 대법원 인터넷등기소에서 등기부 열람
6. 계약 전 위험 신호 한눈 체크리스트
- 전세가율이 시세의 80%를 넘거나, 근저당+보증금이 집값에 가깝다
- 등기부에 근저당·가압류·경매개시·신탁등기가 있다
- 소유자와 계약자, 대금 받는 계좌 명의가 다르다
- 집주인이 세금을 체납했거나, 다가구의 선순위 보증금 합이 크다
- 시세보다 유난히 싸거나, 계약을 지나치게 재촉한다
하나라도 걸리면 계약을 서두르지 말고, 공인중개사·전세피해지원센터·법률 전문가에게 먼저 확인하세요.
전세 계약의 위험 판단은 집·집주인마다 다르고 제도도 바뀝니다. 이 페이지는 «무엇을 확인해야 하는지»를 알려주는 안내이며, 실제 계약은 공인중개사·법률 전문가와 함께 확인하세요. 이 페이지는 법률 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
깡통전세가 뭔가요?
집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 집입니다. 매매 시세 대비 보증금(전세가율)이 지나치게 높거나, 근저당과 보증금을 합치면 집값을 넘길 때입니다. 시세가 떨어지거나 집주인이 부도나면 보증금을 떼일 수 있습니다.
계약 전에 등기부등본에서 뭘 봐야 하나요?
소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당·전세권·가압류 같은 선순위 권리가 있는지, 신탁등기 여부를 봅니다. 근저당이 크면 경매 시 은행이 먼저 가져갑니다. 등기부는 계약 당일과 잔금 당일에 각각 다시 떼세요.
전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?
전입신고로 «대항력», 확정일자로 «우선변제권»이 생깁니다. 이 둘이 있어야 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있어요. 이사한 날 바로 받는 것이 안전합니다.
반환보증만 있으면 안전한가요?
반환보증은 마지막 안전장치입니다. 가입 요건을 못 맞추는 집도 있고 사고가 나면 절차·시간이 듭니다. 그 전에 등기부·시세·특약으로 위험 자체를 줄이는 예방이 먼저예요. 반환보증 자세히.
이어서 볼 것
- 전세보증금 반환보증 — 떼일 때 대신 돌려주는 마지막 안전장치(HUG·HF·SGI)
- 전세·월세 보증금 대출 — 목돈이 부족할 때 정책 대출
- 보증금 월세 환산 — 보증금을 올리는 게 유리한지 따져보기
- 동네 시세 — 실거래가로 보는 내 지역 시세