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보증금을 올리면 월세가 얼마나 싸질까 — 전월세전환율로 따져보기

같은 방인데 "보증금 1,000만원에 월세 60만원" 또는 "보증금 3,000만원에 월세 48만원" 중에 고르라고 합니다. 어느 쪽이 나은지는 감이 아니라 숫자로 갈립니다. 그 숫자를 구하는 방법입니다.

최종 갱신 2026년 7월 29일 · 금리와 시세는 자주 바뀌므로 본문의 공식 링크에서 최신 내용을 확인하세요

1. 보증금은 지출이 아니라 묶이는 돈이다

가장 먼저 정리해야 할 개념입니다. 월세는 내고 나면 사라지지만, 보증금은 계약이 끝나면 돌려받습니다. 그러니 "보증금 3,000만원짜리 방은 1,000만원짜리보다 2,000만원 비싸다"는 말은 맞지 않습니다. 2,000만원은 없어지는 게 아니라 2년 동안 쓸 수 없는 상태로 묶이는 것입니다.

그렇다고 공짜도 아닙니다. 그 2,000만원이 통장에 있었다면 이자가 붙었을 것이고, 대출을 받아서 마련한 돈이라면 이자를 내야 합니다. 이걸 기회비용이라고 부르며, 보증금의 실질 부담은 바로 이 기회비용입니다. 보증금을 올릴지 말지는 결국 줄어드는 월세와 늘어나는 기회비용 중 어느 쪽이 큰가의 문제입니다.

2. 전월세전환율 — 맞바꾸는 비율

보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용되는 비율을 전월세전환율이라고 합니다. 계산은 어렵지 않습니다.

전월세전환율 계산식

전환율(%) = (월세 차액 × 12) ÷ 보증금 차액 × 100

즉 "보증금 1원을 더 맡길 때마다 연간 몇 %만큼 월세가 깎이는가"입니다. 이 값이 높을수록 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다. 같은 돈으로 더 많은 월세를 깎아주기 때문입니다.

예를 들어 보증금 1,000만원 / 월세 60만원인 방을 보증금 3,000만원 / 월세 48만원으로 바꾼다면, 보증금 차액은 2,000만원이고 월세 차액은 12만원입니다. 연간으로 보면 144만원이 깎이는 것이므로 144만원 ÷ 2,000만원 × 100 = 7.2%가 이 거래의 전환율입니다.

이 7.2%를 어디에 쓰느냐면, 같은 돈을 다른 곳에 뒀을 때의 수익률과 비교합니다. 예금 금리가 3%인데 보증금으로 옮기면 7.2% 효과가 난다면, 월 현금흐름 관점에서는 보증금 쪽이 낫습니다. 반대로 그 2,000만원을 연 5% 신용대출로 빌려야 한다면 7.2% 대 5%이므로 여전히 보증금 쪽이 낫지만, 대출 금리가 8%라면 이야기가 뒤집힙니다.

3. 조건별로 전환율 계산해보기

아래는 설명을 위한 예시값이며 실제 시세가 아닙니다. 기준을 "보증금 1,000만원 / 월세 60만원"으로 놓고, 임대인이 제시하는 다른 조합의 전환율을 계산했습니다.

제시 조건보증금 차액월세 차액연 환산전환율평가
2,000만 / 55만1,000만원5만원60만원6.0%예금금리보다 높으면 유리
3,000만 / 48만2,000만원12만원144만원7.2%깎아주는 폭이 큰 편
5,000만 / 45만4,000만원15만원180만원4.5%목돈 대비 효과가 작음
2,000만 / 57만1,000만원3만원36만원3.6%예금금리와 비슷하면 실익 적음

같은 방인데도 조합에 따라 전환율이 3.6%에서 7.2%까지 벌어집니다. 임대인이 여러 조합을 제시했다면 전환율이 가장 높은 조합이 세입자에게 유리한 쪽입니다. 반대로 전환율이 낮은 조합은 "보증금을 많이 받으면서 월세는 조금만 깎아주는" 구조입니다. 실제 전환 금액은 렌트홈의 임대료 계산 기능으로도 확인할 수 있습니다.

4. 법정 상한은 신규 계약에 적용되지 않습니다

전월세전환율에는 법으로 정한 상한이 있습니다. 「주택임대차보호법」에 따라 한국은행 기준금리 + 연 2%p가 기준이며, 2026년 7월 16일 기준으로 기준금리가 2.75%이므로 상한은 4.75%입니다. 기준금리가 움직이면 상한도 함께 움직입니다.

가장 흔한 오해

이 상한은 기존 계약을 유지하면서 전세를 월세로 바꿀 때나 계약갱신요구권을 행사해 갱신할 때만 강제력이 있습니다. 새로 집을 구해 처음 계약하는 경우에는 적용되지 않습니다. 신규 계약에서는 시세에 따라 자유롭게 정해지며, 앞의 표처럼 7.2%인 조합도 위법이 아닙니다. "법정 상한이 4.75%인데 왜 이렇게 계산하느냐"고 따지는 것은 신규 계약에서는 근거가 되지 않습니다.

그래서 신규 계약에서 이 4.75%는 규제가 아니라 참고선으로 쓰는 편이 맞습니다. 제시받은 조합의 전환율이 이 선보다 한참 높다면 세입자에게 유리한 조건이고, 한참 낮다면 목돈을 맡기는 대가가 작다는 뜻입니다. 덧붙여, 기존 계약에서 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸라고 요구할 수는 없고 임차인의 동의가 필요합니다.

5. 보증금을 올리는 게 유리한 경우 / 불리한 경우

전환율만으로 결정되지 않습니다. 자기 상황을 함께 넣어야 합니다.

상황보증금을 올리는 쪽이유
현금이 넉넉하고 당장 쓸 계획이 없다유리할 수 있음예금 이자보다 전환율이 높으면 월 부담이 줄어듭니다
전환율 > 대출 금리유리할 수 있음빌려서 넣어도 이자보다 깎이는 월세가 큽니다
전환율 < 대출 금리불리이자가 절감액보다 커서 손해입니다
목돈을 곧 써야 한다 (학비·이직·유학)불리보증금은 계약 종료 전까지 꺼내 쓸 수 없습니다
비상금이 거의 남지 않는다불리월세는 줄어도 사고 대응력이 사라집니다
임대인·건물의 안전성이 확인되지 않았다신중해야 함맡기는 금액이 클수록 회수 위험 노출이 커집니다

특히 대출을 받아 보증금을 올리는 경우는 두 가지를 같이 봐야 합니다. 이자는 비용이지만 원금 상환은 비용이 아닙니다. 갚은 만큼 내 자산으로 남기 때문입니다. 다만 현금흐름 관점에서는 원금도 매달 통장에서 빠져나가므로, "이득인가"와 "매달 감당되는가"를 따로 계산해야 합니다. 정책 대출을 쓸 수 있다면 금리가 낮아져 판단이 달라질 수 있으니 주택도시기금과 마이홈포털에서 자격을 먼저 확인해 보세요.

6. 보증금이 커질수록 떼일 위험도 커진다

계산상 유리하다고 나와도 그것만으로 결정할 수 없는 이유가 있습니다. 보증금은 임대인에게 맡겨두는 돈이고, 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 돌려주지 못하면 회수가 어려워질 수 있습니다. 전환율 계산에는 이 위험이 전혀 들어 있지 않습니다.

확인 순서를 더 자세히 보려면 자취 비용 가이드의 계약 전 점검 항목을 참고하세요.

7. 판단 순서 정리

  1. 임대인이 제시한 조합들의 전환율을 각각 계산합니다. (월세 차액 × 12 ÷ 보증금 차액)
  2. 내가 그 돈을 다른 데 뒀을 때의 수익률(예금 금리) 또는 빌릴 때의 금리와 비교합니다.
  3. 보증금을 올리고도 비상금이 남는지 확인합니다. 월 지출의 3개월치가 흔히 쓰이는 기준입니다.
  4. 그 금액을 2년간 못 쓴다고 가정했을 때 문제가 없는지 봅니다.
  5. 등기부등본과 선순위 채권, 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다.

독립할까? 계산기는 보증금의 기회비용을 월 부담에 넣어서 계산하므로, 여러 조합을 직접 넣어보면 월 실질 부담이 어떻게 달라지는지 바로 비교할 수 있습니다.

이 글은 참고 자료입니다

기준금리, 법정 상한, 대출 조건, 소액 보증금 보호 기준은 시점에 따라 달라집니다. 본문의 계산 예시는 방법을 설명하기 위한 것이며 실제 시세나 특정 매물의 조건이 아닙니다. 실제 결정 전에는 공식 사이트와 금융회사·공인중개사에게 직접 확인하세요. 이 페이지는 금융 자문이 아니며 특정 상품이나 매물을 권유하지 않습니다.

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